Fenstertausch im Mehrfamilienhaus: Ab der zweiten Wohnung sinkt der Höchstbetrag

Stand der Förderhinweise: 17. Juli 2026. Angaben zu den Änderungen ab 21. Juli 2026 beruhen auf den bis zu diesem Stichtag veröffentlichten offiziellen Eckpunkten und Übergangshinweisen. Für den Antrag sind ausschließlich die dann geltende Richtlinie und die aktuellen Merkblätter von BAFA beziehungsweise KfW verbindlich.

Die Zuschussförderung für den Fenstertausch läuft über die BEG-Einzelmaßnahmen beim BAFA und arbeitet mit zwei Größen: einem Fördersatz und einer Höchstgrenze der förderfähigen Ausgaben. Der Fördersatz beträgt 15 Prozent. Die Höchstgrenze war bisher der unkomplizierte Teil der Rechnung — 30.000 Euro je Wohneinheit, ohne Abstufung nach Hausgröße. Genau dieser Punkt ändert sich. Die im Juli 2026 veröffentlichten offiziellen Eckpunkte sehen für Anträge ab 21. Juli 2026 eine Staffelung vor. Am 17. Juli 2026 standen alle Angaben noch unter dem Vorbehalt der endgültigen Förderrichtlinie. Sie staffelt die Höchstgrenze für energetische Maßnahmen nach den Nummern 5.1, 5.2 und 5.4 — und Nummer 5.1 sind die Einzelmaßnahmen an der Gebäudehülle, also die Fenster.

Was sich zum 21. Juli 2026 ändert

Die am 17. Juli 2026 veröffentlichten Eckpunkte nennen für die Staffelung drei Beträge: 30.000 Euro für die erste Wohneinheit, jeweils 15.000 Euro für die zweite bis sechste und jeweils 8.000 Euro ab der siebten. Für Anträge ab 21. Juli 2026 ist diese Rechenlogik vorgesehen; geltendes Förderrecht wird sie erst in Verbindung mit der endgültigen Richtlinie und den aktuellen BAFA-Unterlagen.

Der Unterschied ist erheblich, und er wirkt in eine Richtung: nach unten. Ein 12-Parteienhaus kam nach den bis zum 20. Juli 2026 geltenden Bedingungen auf 360.000 Euro förderfähige Ausgaben für die Gebäudehülle (12 × 30.000 Euro). Nach der neuen Staffelung sind es 153.000 Euro — 30.000 + 5 × 15.000 + 6 × 8.000. Für die Förderarithmetik im Mehrfamilienhaus ist das die einschneidendste Änderung der Reform.

Für die Übergangsphase gilt: Vom 9. bis 20. Juli 2026 werden keine neuen technischen Projektbeschreibungen (BAFA) beziehungsweise Bestätigungen zum Antrag (KfW) mehr erzeugt. Für bereits vorliegende gültige Dokumente besteht Vertrauensschutz — wer eine gültige technische Projektbeschreibung in der Hand hält, kann bis einschließlich 20. Juli 2026 noch nach den alten Bedingungen beantragen. Ab dem 21. Juli 2026 nehmen BAFA und KfW Anträge ausschließlich nach den neuen Bedingungen an. Wenn Ihre WEG in diesen Tagen einen Beschluss vorbereitet, ist das der Punkt, an dem sich Zehntausende Euro entscheiden — und die Frage gehört an Ihre Energieberatung, nicht in ein Forum.

Die neuen Höchstgrenzen im Überblick

• Der Wert für die erste Wohneinheit beim Heizungstausch ist degressiv angelegt: 28.000 Euro vom 21. Juli 2026 bis 31. Januar 2027, danach 27.250 Euro vom 1. Februar bis 31. Juli 2027 — und so weiter in Halbjahresschritten von 750 Euro bis auf 22.000 Euro ab dem 1. August 2030. Wer die Heizung mitdenkt, sollte den Zeitpunkt der Antragstellung also nicht dem Zufall überlassen. Für ein Haus mit acht Wohneinheiten ergeben sich beim Heizungstausch nach dem 21. Juli 2026 damit 119.000 Euro förderfähige Ausgaben (28.000 + 5 × 15.000 + 2 × 8.000) — bis zum 20. Juli 2026 waren es 121.000 Euro.

Rechenbeispiel: 3, 6 und 12 Parteien

Die folgende Tabelle addiert die neuen Höchstgrenzen für die Gebäudehülle und wendet den Fördersatz von 15 Prozent an. Sie zeigt keine Preise, sondern ausschließlich die Förderarithmetik — sie gilt nur, wenn die tatsächlichen förderfähigen Ausgaben die Höchstgrenze mindestens erreichen.

Der Effekt in einem Satz: Je größer das Haus, desto kleiner der Zuschuss je Wohnung. Zwischen Einfamilienhaus und 12-Parteienhaus sinkt er rechnerisch von 4.500 auf rund 1.913 Euro — obwohl in beiden Fällen dieselben Fenster in dieselbe Art von Wand eingebaut werden. Ökonomisch begründet ist das kaum; förderrechtlich ist es ab dem 21. Juli 2026 die Lage, mit der eine WEG planen muss.

Der iSFP-Bonus wirkt anders, als viele annehmen

Auch der Bonus für den individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP) ist neu justiert, und zwar in zwei Punkten. Erstens sind die mit iSFP erhöhten Höchstgrenzen ebenfalls gestaffelt: 60.000 Euro für die erste Wohneinheit, jeweils 30.000 Euro für die zweite bis sechste, jeweils 15.000 Euro ab der siebten. Der pauschale Satz „60.000 Euro je Wohneinheit“ ist damit überholt.

Zweitens hebt der Bonus den Fördersatz nicht schlicht von 15 auf 20 Prozent für alles an. Nach Nummer 8.4.2 setzt er ein förderfähiges Mindestinvestitionsvolumen von 30.000 Euro (brutto) voraus, und die zusätzlichen 5 Prozentpunkte gelten nur für den Ausgabenanteil, der die Höchstgrenze ohne iSFP übersteigt. Das Allgemeine Merkblatt zur Antragstellung (Juli 2026) formuliert es so, dass der Bonus nur auf den Betrag entfällt, der das Mindestinvestitionsvolumen übersteigt. Wer mit „20 Prozent auf die ganze Rechnung“ kalkuliert, plant zu optimistisch — die konkrete Wirkung gehört in die Hand Ihrer Energieberatung.

Am unteren Ende gilt außerdem eine Schwelle: Das förderfähige Mindestinvestitionsvolumen für Einzelmaßnahmen an der Gebäudehülle liegt bei 300 Euro brutto — für einen Fenstertausch im Mehrfamilienhaus praktisch nie ein Thema, für kleine Teilmaßnahmen schon.

Ein Topf, ein Gebäude, ein Kalenderjahr

Zwei Details werden regelmäßig übersehen, und beide kosten jetzt mehr Geld als früher:

• Ein Topf für die ganze Gebäudehülle. Die Höchstgrenze gilt nicht „für Fenster“, sondern für die Effizienzmaßnahmen nach den Nummern 5.1, 5.2 und 5.4 insgesamt — Fenster, Außenwand- und Dachdämmung, Anlagentechnik und Heizungsoptimierung teilen sich dasselbe Budget. Solange der Deckel bei 30.000 Euro je Wohneinheit lag, war er beim reinen Fenstertausch selten das Nadelöhr. Bei 15.000 Euro ab der zweiten Wohneinheit — und 8.000 ab der siebten — kann er sehr wohl binden, erst recht, wenn Fassade oder Dach im selben Jahr mitlaufen.

• Bezug zum Kalenderjahr. Die Höchstgrenzen für Effizienzmaßnahmen gelten nach Nummer 8.3 pro Gebäude und Kalenderjahr, unabhängig von der Anzahl gestellter Anträge; die Höchstbeträge selbst bemessen sich nach der Zahl der Wohneinheiten. Maßgeblich ist das Jahr der Antragstellung, nicht der Abschluss der Maßnahme. Eine über zwei Kalenderjahre verteilte Sanierung — etwa Straßenseite im einen, Hofseite im nächsten Jahr — kann das förderfähige Volumen deshalb rechnerisch erhöhen. Für den Heizungstausch nach Nummer 5.3 gilt das ausdrücklich nicht: Dort steht das Budget pro Gebäude nur einmal zur Verfügung.

Wer stellt im Mehrfamilienhaus den Antrag?

Fenster gehören nach § 5 Absatz 2 WEG in der Regel zum Gemeinschaftseigentum — auch wenn sie in der Wohnung des Einzelnen sitzen. Für Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum ist deshalb üblicherweise die Wohnungseigentümergemeinschaft antragsberechtigt, vertreten durch die Verwaltung auf Grundlage eines Beschlusses beziehungsweise einer Vollmacht.

Abweichungen sind allerdings möglich, und wer sie übersieht, diskutiert an der eigenen Teilungserklärung vorbei: Die Gemeinschaftsordnung kann die Erhaltung der Fenster einzelnen Eigentümern zuweisen, und die Eigentümerversammlung kann nach § 16 Absatz 2 Satz 2 WEG eine abweichende Kostenverteilung beschließen — der BGH hat das mit den Urteilen vom 22. März 2024 (V ZR 81/23 und V ZR 87/23) bestätigt, beide zur Erneuerung von Fenstern in einzelnen Wohnungen. Ohne Beschluss bleibt ein Alleingang am Gemeinschaftseigentum aber unzulässig.

Der zweite Stolperstein ist die Reihenfolge. Bei den BEG-Einzelmaßnahmen muss bei Antragstellung bereits ein Liefer- oder Leistungsvertrag vorliegen — mit einer aufschiebenden oder auflösenden Bedingung der Förderzusage sowie einem voraussichtlichen Umsetzungsdatum. Das dreht die gewohnte Reihenfolge um: erst der bedingte Vertrag, dann der Antrag, dann die Ausführung. Wer den Auftrag unbedingt erteilt, verliert die Förderung; wer ohne Vertrag beantragt, bekommt keinen Bescheid. In der WEG heißt das: Der Beschluss muss diese Bedingung tragen. Wenn Sie ein Angebot einholen, sollte die Vertragsgestaltung von Anfang an dazu passen — bei DBFenster koordinieren wir Lieferung und Montage und richten den Ablauf nach der beschlossenen Antragslogik aus; welche Leistungen wir im Angebot für den Fenstertausch abbilden, stimmen wir mit der Verwaltung ab. Das ersetzt keine Förderberatung: Die technische Projektbeschreibung und die Bestätigung gehören in die Hand einer Energie-Effizienz-Expertin oder eines -Experten.

Neben dem Zuschuss: die steuerliche Alternative

Da der Zuschuss je Wohnung im Mehrfamilienhaus jetzt spürbar kleiner ausfällt, lohnt der Blick über ihn hinaus. Zwei Wege sind zu unterscheiden:

• § 35c EStG (Steuerermäßigung) — insgesamt 20 Prozent der Aufwendungen, verteilt über drei Jahre (7, 7 und 6 Prozent), maximal 40.000 Euro Steuerermäßigung je Objekt. Voraussetzung ist unter anderem, dass das Gebäude zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird und bei Beginn der Maßnahme älter als zehn Jahre ist. Für vermietete Wohnungen scheidet dieser Weg aus. Eine Doppelförderung mit dem BAFA-Zuschuss für dieselbe Maßnahme ist ausgeschlossen — es gilt entweder oder.

• Werbungskosten — bei vermieteten Einheiten ist der Fenstertausch je nach Ausgestaltung Erhaltungsaufwand und wirkt sich über die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung aus. Das ist steuerrechtlich kein Selbstläufer und gehört in die Hand der Steuerberatung.

Beachten Sie die unterschiedlichen technischen Schwellen: Für den Steuerbonus nach § 35c verlangt die ESanMV grundsätzlich Uw ≤ 0,95 W/(m²K); für einbruchhemmende (mindestens RC2 nach DIN EN 1627) oder barrierearme Fenster sowie für bestimmte Sonderverglasungen nennt die Anlage einen höheren Grenzwert von 1,1 W/(m²K). Genau diese Ausnahme wird im Bestand oft übersehen — sie kann eine Lösung retten, die am Standardwert scheitern würde. Wichtig dabei: RC2 ist eine Eigenschaft des kompletten, als Ganzes geprüften Elements samt vorschriftsmäßigem Einbau, nicht eines einzelnen Bauteils wie Scheibe, Schließzylinder oder Pilzkopfzapfen.

Was das für die Planung bedeutet

Aus der neuen Systematik folgen drei nüchterne Konsequenzen. Erstens: Rechnen Sie mit den Beträgen, die am Tag Ihrer Antragstellung gelten — nicht mit denen aus einem Beitrag vom Frühjahr. Wer für ein 12-Parteienhaus noch 360.000 Euro förderfähiges Volumen im Beschlussantrag stehen hat, liegt ab dem 21. Juli 2026 um mehr als 200.000 Euro daneben. Zweitens: Priorisieren Sie innerhalb eines Budgets, das ab der zweiten Wohneinheit nur noch halb so groß ist. Da sich Fenster, Dämmung und Anlagentechnik einen Topf teilen, entscheidet die Frage, welche Maßnahme energetisch und bauphysikalisch den größten Effekt bringt — häufig ist das die Kombination aus dichter Anschlussfuge und passendem Glasaufbau, nicht die teuerste Profilserie. Und die Verteilung über zwei Kalenderjahre ist jetzt ein Hebel, der vorher kaum jemanden interessiert hat. Drittens: Die Förderung ist ein Nebeneffekt, kein Projektziel. Wenn der Zuschuss je Wohnung von 4.500 auf knapp 1.913 Euro sinkt, verschiebt sich das Gewicht ohnehin dorthin, wo es hingehört: in Beschaffung, Ausführung und Lebensdauer.

Genau hier liegt der Spielraum, den keine Höchstgrenze antastet: die Beschaffung. Werden Elemente über einen Anbieter bezogen und in Deutschland fachgerecht montiert, muss ein Preisvorteil anhand des konkreten Angebots und Leistungsumfangs belegt werden — bei identischen Markensystemen, nicht bei „anderer“ Ware. Über die Systeme und Ausführungsvarianten, die wir für den Bestandstausch liefern und montieren, sprechen wir am besten anhand des konkreten Bestands: Aufmaß, Anschlusssituation, Bauteilfolge. Denn welcher Uw-Wert am Ende in der Wand ankommt, entscheidet nicht das Profil allein, sondern das eingebaute Element mit seinem Anschluss. Der Leitfaden zur Montage von Fenstern und Haustüren von ift Rosenheim und der RAL-Gütegemeinschaft ist dafür der einschlägige Maßstab — keine Norm, sondern die Abbildung der anerkannten Regeln der Technik. Er verlangt eine geplante Anschlussausbildung statt einer pauschalen Standardlösung, und im Mehrfamilienhaus mit unterschiedlichen Laibungen, Rollladenkästen und Fensterbankanschlüssen ist genau das der Punkt, an dem sich die Qualität der Sanierung entscheidet — lange nachdem der Zuschussbescheid abgeheftet ist.