Fenster in der Eigentumswohnung: Warum die WEG den Förderantrag stellt – und nicht Sie

Stand der Förderhinweise: 17. Juli 2026. Angaben zu den Änderungen ab 21. Juli 2026 beruhen auf den bis zu diesem Stichtag veröffentlichten offiziellen Eckpunkten und Übergangshinweisen. Für den Antrag sind ausschließlich die dann geltende Richtlinie und die aktuellen Merkblätter von BAFA beziehungsweise KfW verbindlich.

Im Kern gilt: Antragsteller ist die Gemeinschaft, nicht Sie

Bei einem gemeinschaftlich beschlossenen Fenstertausch ist regelmäßig die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE), vertreten durch die Verwaltung, Antragstellerin. Sonderkonstellationen sind anhand der aktuellen Programmbedingungen und der Gemeinschaftsordnung zu prüfen. Das ist keine Verfahrensschikane, sondern eine Folge des Eigentumsrechts: Fenster gehören zum Gemeinschaftseigentum, auch wenn sie ausschließlich Ihre Wohnung belichten. Gefördert wird immer derjenige, der die Maßnahme an seinem Eigentum durchführt und die Rechnung trägt, und das ist bei Fenstern die Gemeinschaft. Wohnungseigentümergemeinschaften sind beim BAFA ausdrücklich als Antragsberechtigte genannt. Für Sie bedeutet das: ohne die erforderliche Beschluss- und Kostenlegitimation kein belastbarer Förderantrag, und ohne Antrag vor der Vertragsbindung kein Zuschuss. Als einzelner Eigentümer bleibt Ihnen im Zweifel nur der steuerliche Weg über § 35c EStG, und auch der ist an Bedingungen geknüpft. Dieser Beitrag ordnet die Rollen, die Beschlüsse und die Reihenfolge ein. Stand: 16. Juli 2026, ohne Anspruch auf Rechtsberatung im Einzelfall.

Warum Fenster in der Eigentumswohnung Gemeinschaftseigentum sind

Das Wohnungseigentumsgesetz trennt zwischen Sondereigentum, also den Räumen Ihrer Wohnung samt bestimmten Bestandteilen, und Gemeinschaftseigentum. Nicht sondereigentumsfähig sind nach § 5 Absatz 2 WEG alle Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen. Ein Fenster erfüllt beide Kriterien gleich mehrfach: Es ist Teil der Gebäudehülle, es trägt Wind- und Wasserlasten in die Wand ab, und es prägt das äußere Erscheinungsbild des Hauses.

Nach ganz herrschender Auffassung und ständiger Rechtsprechung gehört deshalb das komplette Fenster zum Gemeinschaftseigentum, also Blendrahmen, Flügel, Beschlag und Verglasung, nicht nur der Rahmen. Sondereigentumsfähig ist im Wesentlichen der Innenanstrich, je nach Auslegung auch der innen liegende Griff. Dasselbe gilt für Rollläden, Raffstore und deren Führungsschienen, sobald sie außen sitzen. Praktisch heißt das: Sie dürfen Ihre Wohnungsfenster nicht eigenmächtig austauschen lassen, auch nicht auf eigene Kosten und auch nicht in optisch identischer Ausführung. Ein solcher Alleingang ist eine bauliche Maßnahme am fremden Eigentum, die die Gemeinschaft zurückbauen lassen kann.

Was die Teilungserklärung ändert und was nicht

Sehr viele Teilungserklärungen enthalten eine Klausel, nach der die Fenster von den jeweiligen Sondereigentümern instand zu halten und auf eigene Kosten zu erneuern sind. Solche Klauseln sind wirksam möglich, aber sie werden regelmäßig missverstanden. Übertragen werden kann nur die Kostentragung und die Erhaltungspflicht, nicht die Eigentumszuordnung. Das Fenster bleibt Gemeinschaftseigentum, komme was wolle.

Daraus folgen zwei Konsequenzen, die im Alltag oft übersehen werden. Erstens bleibt die Beschlusskompetenz bei der Gemeinschaft: Wer die Kosten trägt, entscheidet nicht automatisch über Ausführung, Farbe, Teilung oder Systemwahl. Zweitens bleiben Sie förderrechtlich außen vor, denn Sie führen die Maßnahme nicht an eigenem Eigentum durch. Hinzu kommt, dass reine Kostenklauseln im Zweifel eng ausgelegt werden und die Vollerneuerung eines Bauteils häufig gerade nicht erfassen. Wenn in Ihrer Teilungserklärung eine solche Regelung steht, lassen Sie den genauen Wortlaut juristisch prüfen, bevor die Gemeinschaft einen Kostenverteilungsschlüssel beschließt.

Erhaltung oder bauliche Veränderung: Der Beschluss entscheidet, wer zahlt

Für den Fenstertausch gibt es zwei Beschlusswege, und die Einordnung entscheidet über die Rechnung.

Erhaltungsmaßnahme. Sind die vorhandenen Fenster am Ende ihrer Lebensdauer, undicht, verzogen oder nicht mehr wirtschaftlich reparabel, ist der Austausch Erhaltung im Sinne von § 19 Absatz 2 Nummer 2 WEG. Dass dabei zwangsläufig der heutige Stand der Technik verbaut wird, macht daraus keine Modernisierung, sondern eine modernisierende Instandsetzung. Beschlossen wird mit einfacher Mehrheit, die Kosten treffen nach § 16 Absatz 2 Satz 1 WEG alle Eigentümer nach Miteigentumsanteilen, finanziert aus der Erhaltungsrücklage oder über eine Sonderumlage.

Bauliche Veränderung. Werden funktionstüchtige Fenster gegen bessere getauscht, ändert sich die Optik, oder kommen Rollläden, Raffstore oder eine höhere Sicherheitsklasse neu hinzu, liegt eine bauliche Veränderung nach § 20 WEG vor. Auch sie kann mit einfacher Mehrheit beschlossen werden, aber die Kosten tragen nach § 21 Absatz 3 WEG zunächst nur die Eigentümer, die die Maßnahme beschlossen haben. Alle zahlen erst dann, wenn die Maßnahme mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen wurde und nicht mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden ist, oder wenn sich die Kosten innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren (§ 21 Absatz 2 WEG).

Genau an dieser Weiche entstehen die meisten Streitigkeiten in der Versammlung. Ein sauber vorbereiteter Beschlussantrag benennt deshalb ausdrücklich, ob die Gemeinschaft von Erhaltung oder von baulicher Veränderung ausgeht und nach welchem Schlüssel verteilt wird. Und er benennt die Stimmen: Wer bei einer baulichen Veränderung dafür stimmt, bindet sich unter Umständen an die Kosten, wer sich enthält, in der Regel nicht.

Die Reihenfolge, an der WEG-Projekte scheitern

Beim BEG-Zuschuss gilt weiterhin: Der Antrag muss vor dem Vorhabenbeginn gestellt werden. Gleichzeitig verlangt das BAFA seit 2024, dass bei Antragstellung bereits ein Lieferungs- oder Leistungsvertrag mit einer aufschiebenden oder auflösenden Bedingung der Förderzusage vorliegt, einschließlich des voraussichtlichen Datums der Umsetzung. Für eine WEG ist das ein Taktproblem: Erst muss die Versammlung beschließen und die Verwaltung ermächtigen, dann wird der bedingte Vertrag geschlossen, und erst danach folgt der Antrag. Wer die Reihenfolge dreht und unbedingt unterschreibt, hat das Vorhaben begonnen und die Förderung verloren.

Hinzu kommt die Reform: Nach den am 17. Juli 2026 vorliegenden offiziellen Übergangshinweisen sollen für Anträge ab dem 21. Juli 2026 neue BEG-Bedingungen gelten, ab diesem Tag nehmen BAFA und KfW Anträge ausschließlich nach den neuen Regeln an. In der Übergangsphase vom 9. bis 20. Juli 2026 werden beim BAFA keine neuen Technischen Projektbeschreibungen (TPB) erstellt, ab dem 21. Juli 2026 ist das wieder möglich. Für bereits vorliegende TPB gilt ein eng befristeter Vertrauensschutz: TPB, die bis einschließlich 8. Juli 2026 generiert wurden, lassen sich nur noch bis einschließlich 20. Juli 2026 für einen Antrag nach den bisherigen Konditionen verwenden, danach verfallen ungenutzte TPB. Wenn Ihre Gemeinschaft eine solche TPB in der Schublade hat, entscheidet also der Kalender und nicht der nächste bequeme Versammlungstermin.

Wie viel Zuschuss, und wo das Geld landet

Für Einzelmaßnahmen an der Gebäudehülle liegt die Basisförderung bei 15 Prozent der förderfähigen Kosten, und sie bleibt es auch nach der Reform. Der iSFP-Bonus von 5 Prozentpunkten wird für Anträge ab dem 21. Juli 2026 allerdings nur noch ab einem förderfähigen Mindestinvestitionsvolumen von 30.000 Euro gewährt, und nur auf den Betrag, der dieses Volumen übersteigt. Zusätzlich wird mit der Reform ein Bonus für sogenannte Worst Performing Buildings (WPB) bei Einzelmaßnahmen an der Gebäudehülle eingeführt; die Details sollen im zweiten Halbjahr 2026 bekannt gegeben werden. Ob und in welchem Umfang er einen Fenstertausch erfasst, ist derzeit offen und im dann gültigen BAFA-Merkblatt zu prüfen – rechnen Sie ihn also nicht in einen Beschlussantrag ein, solange die Bedingungen nicht veröffentlicht sind. Das allgemeine förderfähige Mindestinvestitionsvolumen beträgt 300 Euro brutto, was beim Fenstertausch in einer WEG nie das Problem ist. Die förderfähigen Ausgaben sind pro Wohneinheit und Kalenderjahr gedeckelt, und alle Maßnahmen an der Gebäudehülle teilen sich diese eine Grenze: bisher 30.000 Euro je Wohneinheit und Jahr, mit iSFP-Bonus 60.000 Euro. Für Anträge ab dem 21. Juli 2026 wird die Grenze bei Mehrfamilienhäusern gestaffelt, nämlich 30.000 Euro für die erste Wohneinheit, 15.000 Euro für die zweite bis sechste und 8.000 Euro ab der siebten. Gerade in größeren Gemeinschaften verschiebt das die Kalkulation spürbar. Deshalb gilt hier mehr als anderswo: den aktuellen Stand direkt in den Merkblättern des BAFA prüfen, bevor die Versammlung eine Zahl beschließt.

Technisch verlangt die Förderung beim Fenster in der Regel einen Uw-Wert von höchstens 0,95 W/(m²K). Der höhere Grenzwert von 1,1 W/(m²K) gilt für einbruchhemmende Ausführungen ab RC2 nach DIN EN 1627 und für barrierearme Ausführungen sowie für Sonderverglasungen im Sinne der Anlage 7 GEG. Hier liegt ein verbreitetes Missverständnis: Eine Schallschutzverglasung fällt nur dann darunter, wenn sie ein bewertetes Schalldämmmaß von RW,R ≥ 40 dB erreicht und aufgrund öffentlich-rechtlicher Vorschriften einzubauen ist – beides zusammen. Ein bloß „akustisch besseres“ Fenster ohne solche Einbaupflicht bekommt den gelockerten Wert nicht. Bei Baudenkmalen und besonders erhaltenswerter Bausubstanz liegt der Grenzwert bei 1,4 W/(m²K); die häufig zitierten 1,6 W/(m²K) gelten nur im Sonderfall echter glasteilender Sprossen an Baudenkmalen, und für die bloße Ertüchtigung vorhandener Fenster statt eines Austauschs gelten eigene Werte. Wer im Denkmal plant, sollte also mit 1,4 kalkulieren und nicht mit 1,6.

Maßgeblich ist dabei der Uw-Wert des Fensters nach der Produktnorm DIN EN 14351-1 beziehungsweise nach DIN EN ISO 10077-1, entweder für die Standardgröße bei gleicher Bauart oder für die tatsächliche Fenstergröße. Gemeint ist also nicht ein „eingebauter“ Kennwert inklusive Anschlussfuge, denn Uw,eingebaut stammt aus der Passivhaus-Systematik und ist dort zudem klimazonenabhängig. Welche Systeme und Kennwerte in Frage kommen und was im Angebot stehen muss, damit die Werte später überhaupt nachweisbar sind, ordnet unsere Übersicht zu Fenstern für die Sanierung ein. Wichtig ist dabei: Der Kennwert gehört immer zu einem konkreten System samt Variante und Ansichtsbreite, nicht zu einer Prospektzeile, und über das fertige Element entscheidet dessen Hersteller mitsamt Leistungserklärung.

Der Zuschuss fließt an die Gemeinschaft, nicht an einzelne Eigentümer. Er mindert die Gesamtkosten der Maßnahme und wird danach nach demselben Schlüssel verteilt wie die Kosten selbst. Ein guter Beschluss regelt deshalb ausdrücklich, was passiert, wenn die Förderung ausbleibt oder geringer ausfällt als kalkuliert: Rücktrittsrecht, Kostendeckel oder erneute Beschlussfassung.

Steuerbonus nach § 35c EStG: der Weg für Selbstnutzer

Wenn die Gemeinschaft keinen Zuschuss beantragt, ist noch nicht alles verloren. Selbstnutzende Eigentümer können für energetische Maßnahmen an einem eigenen Objekt, das bei Beginn der Maßnahme älter als zehn Jahre ist (maßgeblich ist der Beginn der Herstellung), insgesamt 20 Prozent der Aufwendungen direkt von der Steuerschuld abziehen, verteilt über drei Jahre: je 7 Prozent im Jahr des Abschlusses und im Folgejahr, höchstens je 14.000 Euro, sowie 6 Prozent im dritten Jahr, höchstens 12.000 Euro, insgesamt höchstens 40.000 Euro je Objekt. Bei Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum wird der auf die eigene Wohnung entfallende Anteil geltend gemacht. Dafür brauchen Sie eine nachvollziehbare Aufteilung durch die Verwaltung und die Bescheinigung des ausführenden Unternehmens nach amtlichem Muster. Ohne Mitwirkung der Verwaltung fehlt der Beleg.

Drei Punkte entscheiden über Erfolg oder Misserfolg. Erstens die Selbstnutzung: Eine vermietete Eigentumswohnung ist über § 35c EStG nicht begünstigt. Zweitens das Verbot der Doppelförderung: Nimmt die Gemeinschaft für dieselbe Maßnahme den BEG-Zuschuss, ist der Steuerbonus dafür ausgeschlossen. Die Versammlung entscheidet damit indirekt auch über Ihre Steuererklärung. Drittens die technischen Grenzwerte: Die ESanMV verlangt für Fenster sowie Balkon- und Terrassentüren grundsätzlich einen Uw von höchstens 0,95 W/(m²K), macht aber Ausnahmen mit 1,1 W/(m²K) für barrierearme oder einbruchhemmende Ausführungen ab RC2 nach DIN EN 1627 sowie für Sonderverglasungen und Sonderbauteile. Die Systematik entspricht damit weitgehend der des Zuschusses – auch hier ist „barrierearm“ der maßgebliche Begriff und nicht das weiter gefasste „barrierefrei“. Und ganz banal: Barzahlung schließt auch hier alles aus, es zählt die Überweisung auf das Konto des Rechnungsstellers.

Was Sie als einzelner Eigentümer jetzt konkret tun können

Sie sind nicht ohnmächtig, Sie müssen nur den richtigen Hebel bedienen. Lesen Sie zuerst Ihre Teilungserklärung und die letzten Versammlungsprotokolle: Steht dort eine Fensterklausel, gibt es Beschlüsse zum Zustand der Fassade, ist eine Erhaltungsrücklage vorhanden? Bringen Sie das Thema anschließend formal auf die Tagesordnung. Verlangen mehr als ein Viertel der Wohnungseigentümer in Textform unter Angabe des Zwecks und der Gründe eine Versammlung, muss die Verwaltung einberufen (§ 24 Absatz 2 WEG). Ein Punkt unter „Verschiedenes“ reicht nicht, es braucht einen ausformulierten Beschlussantrag.

Dieser Antrag sollte beschlussreif sein: konkrete Maßnahme, konkretes Angebot, Einordnung als Erhaltung oder bauliche Veränderung, Kostenverteilungsschlüssel, Finanzierung, Ermächtigung der Verwaltung zum Abschluss des bedingten Vertrags und zur Antragstellung sowie eine Regelung für den Fall der Ablehnung. Sorgen Sie außerdem für vergleichbare Angebote: gleiches Aufmaß, gleiche Systeme samt Variante, gleiche Positionen für Demontage, Entsorgung, Anschlussfuge und Innenlaibung. Erst dann lässt sich in der Versammlung über Geld reden statt über Bauchgefühl.

Wenn Sie für Ihre Gemeinschaft ein belastbares, beschlussreifes Angebot vorbereiten wollen, sprechen Sie uns an: Wir nehmen Aufmaß, beschaffen die passenden Markensysteme, koordinieren den Ablauf und montieren die Elemente. Ihre Anfrage mit Anzahl der Wohneinheiten, Baujahr und geplantem Versammlungstermin erreicht uns über unsere Kontaktseite. Für die förderrechtliche Antragstellung selbst bleiben die Verwaltung und der Energieeffizienz-Experte zuständig, und die Details des Förderrechts prüfen Sie bitte immer am aktuellen Stand der offiziellen Merkblätter des BAFA. Stand dieses Beitrags: 16. Juli 2026.