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Fast jeder, der sich mit energetischer Sanierung beschäftigt, stößt zuerst auf den Steuerbonus nach §35c EStG: 20 % der Kosten über drei Jahre direkt von der Steuerschuld abgezogen, bis zu 40.000 € pro Objekt. Das klingt verlockend – führt Sie als Vermieter aber in die Irre. Diese Förderung ist ausdrücklich nur für selbstgenutztes Wohneigentum gedacht. Sobald Sie die Immobilie vermieten und daraus Einkünfte erzielen, sind Sie vom §35c-Bonus komplett ausgeschlossen.
Das ist keine schlechte Nachricht – nur eine andere Logik. Selbstnutzer bekommen einen Bonus, weil sie ihre Kosten sonst gar nicht steuerlich geltend machen könnten. Sie als Vermieter dagegen können die Fensterkosten ohnehin von Ihren Mieteinnahmen abziehen – und zusätzlich fördern lassen und teils auf die Miete umlegen. Für Sie gilt also eine andere Regel, oft sogar die günstigere.
Als Vermieter erklären Sie Ihre Einkünfte in der Anlage V. Die Kosten für neue Fenster mindern dort Ihre steuerpflichtigen Mieteinnahmen – die entscheidende Frage ist nur, wie schnell Sie diese absetzen dürfen. Ein Hinweis zum Sprachgebrauch: Viele Vermieter sagen umgangssprachlich „abschreiben“. Gemeint ist meist der sofortige Werbungskostenabzug als Erhaltungsaufwand; die echte Abschreibung (AfA über 50 Jahre) greift dagegen nur bei Herstellungskosten. Diese Unterscheidung entscheidet über Tausende Euro.
Ein reiner Fenstertausch – alt raus, neu rein – gilt in aller Regel als Erhaltungsaufwand. Das ist der Idealfall: Erhaltungsaufwand ist im Jahr der Bezahlung sofort und in voller Höhe absetzbar. Zu Herstellungskosten (nur über die AfA mit rund 2 % pro Jahr über 50 Jahre absetzbar) wird der Tausch erst, wenn er Teil eines umfassenden Standardsprungs ist – etwa wenn Sie gleichzeitig in mindestens drei der vier zentralen Bereiche (Heizung, Sanitär, Elektro, Fenster) das Niveau deutlich anheben. Ein isolierter Fenstertausch fällt normalerweise nicht darunter.
Beim Erhaltungsaufwand haben Sie ein Wahlrecht: Sie können ihn sofort komplett abziehen – oder nach §82b EStDV gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre verteilen. Die Verteilung lohnt sich, wenn Ihre Mieteinnahmen im Zahlungsjahr niedrig sind und der sofortige Vollabzug steuerlich „verpuffen“ würde. Über mehrere Jahre gestreckt nutzen Sie den Abzug dann dort, wo Ihr Steuersatz am höchsten ist. Bei hohem laufendem Einkommen ist dagegen der Sofortabzug meist der stärkere Hebel.
Ein teurer Stolperstein lauert in den ersten drei Jahren nach dem Kauf. Übersteigen Ihre Instandsetzungskosten (netto, ohne Erweiterungen) in diesem Zeitraum 15 % des Gebäudekaufpreises, gelten sie rückwirkend als „anschaffungsnahe Herstellungskosten“. Dann ist der schöne Sofortabzug weg – alles muss über die AfA abgeschrieben werden. Wenn Sie also frisch gekauft haben und Fenster plus weitere Sanierungen planen, rechnen Sie diese Grenze vorher genau durch oder strecken die Maßnahmen zeitlich.
Der entscheidende Punkt für Sie: Beim BAFA-Zuschuss (BEG Einzelmaßnahme, Gebäudehülle) sind Vermieter voll antragsberechtigt. Er ersetzt den Ihnen verwehrten §35c-Bonus – und lässt sich zusätzlich mit dem steuerlichen Abzug verbinden.
| Grundförderung | 15 % der förderfähigen Kosten |
| iSFP-Bonus | +5 % mit individuellem Sanierungsfahrplan = max. 20 % |
| Förderfähige Kosten | max. 30.000 € pro Wohneinheit/Jahr (mit iSFP 60.000 €) |
| Mindestinvestition | 300 € (brutto) |
Technische Hürde: Gefördert werden nur Fenster mit einem U-Wert (Uw) von höchstens 0,95 W/(m²K) für das gesamte Fenster – das erreichen praktisch nur Modelle mit Dreifachverglasung, etwa moderne Kunststofffenster oder passende Aluminium-Systeme. Wichtig zur Einordnung: Das ist die Förderschwelle, nicht der Gesetzeswert. Das GEG (§48) verlangt beim Fenstertausch im Bestand lediglich Uw ≤ 1,3 W/(m²K). Für den BAFA-Zuschuss müssen die Fenster also deutlich mehr leisten, als das Gesetz verlangt.
Damit dieser 0,95-Wert nicht nur auf dem Datenblatt steht, sondern auch in der Praxis erreicht wird, zählt die fachgerechte Montage nach RAL. Wärmebrücken oder undichte Anschlüsse ruinieren jeden guten U-Wert – deshalb ist der saubere Einbau die eigentliche Basis der geforderten Fachunternehmererklärung. Wenn Herstellung und Montage in einer Hand liegen, vereinfacht das diesen Nachweis, weil Fenster nach Maß und Einbau aufeinander abgestimmt sind.
„Lohnt der Aufwand für eine einzelne Maßnahme?“ Ein berechtigter Einwand: Bei der Einzelmaßnahme an der Gebäudehülle müssen Sie einen Energie-Effizienz-Experten einbinden und den Antrag stellen, bevor Sie den Auftrag verbindlich vergeben. Ein Liefer- oder Leistungsvertrag darf dabei bereits vorliegen, muss dann aber unter dem Vorbehalt der Förderzusage stehen; die verbindliche Beauftragung und der Baubeginn sollten erst nach der Förderzusage erfolgen – ein früherer Start geschieht auf eigenes Risiko. Das Gute daran: Die Fachplanung und Baubegleitung durch diesen Experten werden selbst anteilig gefördert. Ab einem Auftragsvolumen von wenigen Tausend Euro trägt sich der Aufwand daher meist – aus einem vermeintlichen Hindernis wird ein gut überwindbarer Zwischenschritt.
Anders als beim §35c-Bonus (der eine Alternative zum BAFA-Zuschuss ist und sich mit ihm nicht kombinieren lässt) dürfen Sie als Vermieter BAFA-Zuschuss und Werbungskostenabzug parallel nutzen. Der Haken: keine doppelte Begünstigung derselben Kosten. Wie das genau läuft, hängt vom Zeitpunkt ab (H 21.2 EStH): Fallen Kosten und Zuschuss ins selbe Jahr, mindert der Zuschuss den absetzbaren Erhaltungsaufwand – Sie setzen also nur den Betrag ab, den Sie selbst getragen haben. Wird der Zuschuss dagegen erst nach dem Jahr des Werbungskostenabzugs ausgezahlt, ist er im Zuflussjahr als Einnahme aus Vermietung anzusetzen. Beides zugleich passiert nicht – der Zuschuss wirkt sich steuerlich nur einmal aus. Weil das stark vom Einzelfall abhängt, gehört diese Konstellation zwingend in die Hände Ihres Steuerberaters.
Der Fenstertausch verbessert die Energieeffizienz – damit gilt er als Modernisierung und Sie dürfen nach §559 BGB bis zu 8 % der Kosten pro Jahr auf die Jahresmiete umlegen. Das ist Ihr dritter Hebel neben Zuschuss und Steuerabzug. Drei Regeln sind zentral: Erstens müssen Sie öffentliche Zuschüsse (BAFA) vorher abziehen – umlegen dürfen Sie nur Ihren Eigenanteil. Zweitens ist reine Instandhaltung (Ersatz eines kaputten Fensters durch ein gleichwertiges) nicht umlagefähig; umlegbar ist nur der modernisierende Mehrwert. Drittens greift eine Kappungsgrenze: höchstens 3 €/m² Wohnfläche in sechs Jahren (2 €/m² bei einer Ausgangsmiete unter 7 €/m²).
Damit die drei Hebel greifbar werden, eine stark vereinfachte Rechnung – nur als Orientierung, ohne Gewähr. Angenommen, der Fenstertausch kostet 10.000 €:
BAFA-Zuschuss: 15 % = 1.500 € (mit iSFP 20 % = 2.000 €). Ihr Eigenanteil sinkt auf 8.500 €.
Steuerabzug: Nur den Eigenanteil von 8.500 € setzen Sie als Erhaltungsaufwand ab. Bei einem Grenzsteuersatz von 42 % sparen Sie rund 3.570 € Steuern.
Effektive Belastung: 10.000 € − 1.500 € − 3.570 € ≈ 4.930 € bleiben bei Ihnen hängen.
Mieteinnahme (§559): 8 % des Eigenanteils wären als grobe Obergrenze rund 680 € höhere Jahresmiete – tatsächlich umlegbar ist aber nur der modernisierende Mehrwert (der ersparte Instandhaltungsanteil bleibt außen vor), und die Kappungsgrenze (max. 3 €/m² in 6 Jahren) begrenzt die Erhöhung zusätzlich.
Der Knackpunkt, den Sie kennen sollten: Wie stark der Steuerabzug wirkt, hängt fast ausschließlich von Ihrem persönlichen Grenzsteuersatz ab. Bei hohem Einkommen (~42/45 %) gewinnt der Vermieter-Weg klar. Bei niedrigem Steuersatz fällt der Steuervorteil kleiner aus und die Rechnung nähert sich der eines Selbstnutzers an. Ehrlich gesagt: Es ist kein Automatismus, sondern eine Frage Ihrer individuellen Situation.
Für die reine Einzelmaßnahme „Fenster“ ist der BAFA-Zuschuss in der Regel die einfachere und direktere Lösung – Sie bekommen bares Geld, keinen Kredit. Der KfW-Kredit (Programm 261) lohnt sich, wenn Sie das ganze Gebäude auf ein Effizienzhaus-Niveau sanieren und einen Tilgungszuschuss auf einen größeren Kreditbetrag mitnehmen. Für einen isolierten Fenstertausch ist das meist überdimensioniert.
Gehen Sie in einer festen Reihenfolge vor: Erst die Förderfähigkeit prüfen (Uw ≤ 0,95, Energie-Effizienz-Experte, Antrag vor der verbindlichen Beauftragung – Baubeginn erst nach der Förderzusage), dann die Fensterwahl, dann die Steuer (Erhaltungsaufwand ansetzen, Zuschuss gegenrechnen) und zuletzt die §559-Umlage. Bei der Fensterwahl hängen die Kosten stark vom System ab – hier nur als Richtwerte: Kunststoff liegt etwa bei 350–900 € pro Element, Aluminium bei rund 900–2.000 €; große Elemente ab ca. 2.500 €, die Montage bei etwa 100–250 € pro Fenster. Aluminium ist teurer, erlaubt aber schlanke Ansichten und große Fronten; einen Überblick geben etwa die Preise für Schüco-Fenster.
Wichtiger Hinweis: Dieser Ratgeber ersetzt keine steuerliche Beratung. Ob Erhaltungsaufwand oder Herstellungskosten, wie sich die 15-%-Grenze und der Zuschuss auswirken und wann die Verteilung nach §82b sinnvoll ist, hängt stark von Ihrem Einzelfall ab. Lassen Sie die konkrete Gestaltung vor der Beauftragung von Ihrem Steuerberater prüfen – und holen Sie sich parallel ein unverbindliches Aufmaß mit Kostenangebot – inklusive der später nötigen Fachunternehmererklärung als fester Bestandteil des Leistungspakets.
