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Stand der Förderhinweise: 17. Juli 2026. Angaben zu den Änderungen ab 21. Juli 2026 beruhen auf den bis zu diesem Stichtag veröffentlichten offiziellen Eckpunkten und Übergangshinweisen. Für den Antrag sind ausschließlich die dann geltende Richtlinie und die aktuellen Merkblätter von BAFA beziehungsweise KfW verbindlich.
Die Einordnung vorweg: Nach einem Fenstertausch darf die Jahresmiete um bis zu 8 Prozent der für die betreffende Wohnung aufgewendeten Modernisierungskosten steigen (§ 559 BGB). Entscheidend ist das Wort „Modernisierungskosten“: Vom Rechnungsbetrag müssen zuerst der Instandhaltungsanteil (§ 559 Abs. 2 BGB) und anschließend Zuschüsse aus öffentlichen Haushalten (§ 559a BGB) abgezogen werden. Erst auf den Rest werden die 8 Prozent gerechnet. Zusätzlich gilt eine Kappungsgrenze von 3 Euro je Quadratmeter Wohnfläche innerhalb von sechs Jahren – bei einer Ausgangsmiete unter 7 Euro je Quadratmeter sogar nur 2 Euro. Aus 12.000 Euro Fensterkosten werden deshalb selten die überschlägig erwarteten 80 Euro Monatsmiete mehr, sondern häufig ein deutlich kleinerer Betrag.
§ 559 BGB erlaubt die Mieterhöhung nur für Maßnahmen nach § 555b Nummer 1, 3, 4, 5 oder 6 BGB – der Verweis erfasst also gerade nicht jede Modernisierung, die § 555b aufzählt. Beim Fenstertausch greifen davon regelmäßig Nr. 1 (energetische Modernisierung) und Nr. 4 (nachhaltige Erhöhung des Gebrauchswerts). Für Nr. 1 muss die Maßnahme dazu führen, dass in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird. Der Austausch alter Kastenfenster oder einfach verglaster Elemente gegen aktuelle Systeme erfüllt das üblicherweise. Zusätzlich können Aspekte wie verbesserter Schallschutz oder erhöhter Einbruchschutz den Gebrauchswert der Wohnung nachhaltig erhöhen und damit über Nr. 4 eine Modernisierung begründen.
Nicht jede Fenstermaßnahme ist eine Modernisierung. Wird ein einzelnes defektes Fenster ersetzt, weil es undicht ist oder der Beschlag ausgeschlagen ist, handelt es sich um Instandsetzung – und die ist grundsätzlich Sache des Vermieters, ohne dass er die Kosten auf die Miete umlegen darf. In der Praxis vermischen sich beide Anteile fast immer, denn getauscht wird meist dann, wenn die alten Fenster am Ende ihrer Nutzungsdauer stehen. Genau diese Vermischung ist der Grund, warum die 8-Prozent-Rechnung so oft schrumpft.
§ 559 Abs. 2 BGB ist eindeutig: Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären, gehören nicht zu den aufgewendeten Kosten – und sie sind, soweit erforderlich, durch Schätzung zu ermitteln. Wer 40 Jahre alte Fenster ersetzt, führt zu einem erheblichen Teil eine Maßnahme durch, die ohnehin fällig gewesen wäre; dieser Teil ist nicht umlagefähig, sondern muss herausgerechnet werden.
Für die Höhe dieses Anteils gibt es keine gesetzliche Pauschale. Im Streitfall wird er geschätzt, häufig anhand des Verhältnisses von abgelaufener zu gesamter Nutzungsdauer des alten Bauteils. Je älter und verbrauchter die alten Fenster waren, desto größer der abzuziehende Anteil. Wichtig für Vermieter: Der Instandhaltungsanteil muss in der Mieterhöhungserklärung nachvollziehbar dargelegt werden – eine bloße Behauptung ohne Rechenweg macht die Erklärung angreifbar. Eine Ausnahme bildet das vereinfachte Verfahren nach § 559c BGB für Maßnahmen, deren geltend gemachte Kosten je Wohnung 10.000 Euro vor Abzug der Pauschale nicht übersteigen; dort werden pauschal 30 Prozent als Erhaltungsanteil abgezogen. Dieses Verfahren hat allerdings eigene Voraussetzungen und Folgen – unter anderem ist eine weitere Mieterhöhung nach § 559 BGB für fünf Jahre nach Zugang der Erklärung grundsätzlich gesperrt – und sollte im Einzelfall geprüft werden.
Dieser Punkt wird am häufigsten übersehen. Nach § 559a Abs. 1 BGB gehören Kosten, die mit Zuschüssen aus öffentlichen Haushalten gedeckt werden, nicht zu den aufgewendeten Kosten. Ein BAFA-Zuschuss für die Gebäudehülle senkt also nicht nur die Investition des Vermieters, er senkt zwingend auch die Bemessungsgrundlage für die Mieterhöhung. Der Zuschuss kommt damit wirtschaftlich beiden Seiten zugute – das ist gesetzlich so gewollt. Zur Förderseite gilt der Hinweis: Nach den am 17. Juli 2026 veröffentlichten Übergangshinweisen sollen Anträge ab 21. Juli 2026 nach geänderten BEG-Bedingungen bearbeitet werden; verbindlich sind die am Antragstag geltende Richtlinie und die aktuellen Merkblätter. Die jeweils zum Zeitpunkt der Antragstellung geltenden Fördersätze, Voraussetzungen und Übergangsregelungen entnehmen Sie bitte den offiziellen Angaben auf bafa.de (Stand dieses Beitrags: 17. Juli 2026).
Ähnliches gilt bei zinsverbilligten oder zinslosen Darlehen aus öffentlichen Haushalten: Nach § 559a Abs. 2 BGB verringert sich der Erhöhungsbetrag nach § 559 BGB um den Jahresbetrag der Zinsermäßigung. Wer Zuschuss und zinsverbilligten Ergänzungskredit kombiniert, muss also beide Effekte getrennt ermitteln und dokumentieren. Für die Antragspraxis heißt das: Der Förderbescheid gehört in dieselbe Akte wie die Rechnungen, weil er Teil der Begründung der Mieterhöhung ist. Wenn Sie sich vor der Entscheidung noch über die technischen Anforderungen an neue Fenster und die geltenden U-Wert-Vorgaben orientieren wollen, sollten Sie das vor der Antragstellung tun – die Fördersystematik und die Umlagesystematik hängen unmittelbar zusammen.
Das folgende Beispiel ist ein reines Rechenmodell zur Veranschaulichung der Systematik, keine Preisaussage, keine Förderzusage und keine Rechtsberatung. Angenommen: eine 70 m² große Wohnung, acht Fenster, auf diese Wohnung entfallende Gesamtkosten von 12.000 Euro brutto, alte Fenster am Ende der Nutzungsdauer (angenommener Erhaltungsanteil 40 Prozent), angenommener Zuschuss 15 Prozent der Kosten. Alle drei Annahmen sind frei gewählt und ersetzen keine Prüfung des Einzelfalls.
| Rechenschritt | Betrag | Grundlage |
|---|---|---|
| Auf die Wohnung entfallende Kosten | 12.000 € | Rechnung, Verteilung nach Wohnfläche |
| abzüglich Erhaltungsanteil (angenommen 40 %) | − 4.800 € | § 559 Abs. 2 BGB |
| abzüglich Zuschuss (angenommen 15 %) | − 1.800 € | § 559a Abs. 1 BGB |
| umlagefähige Kosten | 5.400 € | Bemessungsgrundlage |
| davon 8 % pro Jahr | 432 € / Jahr | § 559 Abs. 1 BGB |
| Mieterhöhung monatlich | 36 € | 432 € ÷ 12 |
| Kappungsgrenze zum Vergleich | max. 210 € (3 €/m² × 70 m²) | § 559 Abs. 3a BGB, 6 Jahre |
Aus der naiven Erwartung „8 Prozent von 12.000 Euro = 960 Euro im Jahr = 80 Euro im Monat“ werden im Modell 36 Euro – beide Abzüge zusammen mehr als halbieren die Bemessungsgrundlage. Hinweis: In welcher Reihenfolge Erhaltungsanteil und Zuschuss abgezogen werden und wie ein Zuschuss zu behandeln ist, der sich auf die Gesamtmaßnahme bezieht, ist im Detail eine Bewertungsfrage. Lassen Sie die konkrete Berechnung im Einzelfall von einer Mietrechtsberatung oder einem Rechtsanwalt prüfen – dieser Beitrag ist eine allgemeine Einordnung, keine Rechtsberatung.
§ 559 Abs. 3a BGB deckelt die Modernisierungsumlage unabhängig von der Kostenhöhe: Innerhalb von sechs Jahren darf die monatliche Miete durch Modernisierungen – von Erhöhungen nach § 558 oder § 560 BGB abgesehen – um höchstens 3 Euro je Quadratmeter Wohnfläche steigen. Liegt die Monatsmiete vor der Erhöhung unter 7 Euro je Quadratmeter, sinkt die Grenze auf 2 Euro je Quadratmeter. Für die 70-m²-Wohnung aus dem Beispiel bedeutet das eine Obergrenze von 210 beziehungsweise 140 Euro monatlich – der reine Fenstertausch bleibt darunter. Relevant wird die Grenze erst, wenn Fenster, Fassadendämmung und Heizung in kurzer Zeit gebündelt werden; für den Einbau einer Heizung gilt zudem eine gesonderte, engere Grenze.
Zu beachten ist außerdem: Die Modernisierungsumlage ist dauerhaft. Sie entfällt nicht, wenn sich die Investition rechnerisch amortisiert hat. Und sie kollidiert nicht mit der Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB: Dort bleibt die Modernisierungsumlage ausdrücklich außer Betracht („von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen“), die 20-Prozent-Grenze des § 558 begrenzt sie also nicht. Was die Umlage sehr wohl bewirkt: Sie erhöht die Ausgangsmiete für eine spätere Erhöhung nach § 558 BGB – und die Grenze dieser Erhöhung bleibt die ortsübliche Vergleichsmiete, die durch die Modernisierung ihrerseits steigen kann.
Die häufigsten Fehler passieren nicht beim Rechnen, sondern beim Verfahren. Die wichtigsten Punkte:
Es gibt Konstellationen, in denen § 559 BGB von vornherein nicht greift. Bei einer Staffelmiete ist während der Laufzeit der Staffeln eine Erhöhung nach den §§ 558 bis 559b BGB ausgeschlossen (§ 557a Abs. 2 BGB). Bei einer Indexmiete ist sie nur in engen Ausnahmefällen möglich (§ 557b Abs. 2 BGB), etwa wenn die Maßnahme auf Umständen beruht, die der Vermieter nicht zu vertreten hat. Hinzu kommt der Härteeinwand nach § 559 Abs. 4 BGB: Ist die Erhöhung für den Mieter unter Würdigung seiner Lebensverhältnisse und der voraussichtlichen künftigen Betriebskosten nicht zu rechtfertigen, ist sie ausgeschlossen – mit gesetzlich geregelten Gegenausnahmen; Härtegründe sind zudem rechtzeitig mitzuteilen (§ 559 Abs. 5 BGB). Und schließlich gilt § 559 BGB für Wohnraum; gewerbliche Mietverhältnisse folgen ihren eigenen vertraglichen Regeln.
Wer als Vermieter ein Mietshaus modernisiert, sollte drei Dinge vor Auftragserteilung klären: erstens die Aufteilung der Kosten auf die einzelnen Wohnungen nach einem nachvollziehbaren Schlüssel, zweitens die Dokumentation des Zustands der alten Fenster (Alter, Bauart, Mängel) als Grundlage für den Erhaltungsanteil, drittens die Förderfrage – denn ein Zuschuss ändert die Umlage rechnerisch mit.
Praktisch heißt das auch: Die Rechnung muss prüffähig sein. Positionen wie Fensterelemente, Rollladenkästen, Fensterbänke, Laibungsarbeiten und Montage sollten getrennt ausgewiesen sein, weil sie mietrechtlich unterschiedlich behandelt werden können. DBFenster beschafft und liefert die Elemente, montiert sie und koordiniert die Gewerke am Objekt; die Aufstellung der Positionen bereiten wir so auf, dass sie sich einer Wohnung zuordnen lässt. Wenn Sie für Ihr Objekt eine solche Aufstellung brauchen, beschreiben Sie den Bestand und die Anzahl der Wohneinheiten bei der Anfrage für ein individuelles Angebot – je genauer der Ausgangszustand dokumentiert ist, desto belastbarer ist später die Kostenaufteilung.
Und für Mieter gilt umgekehrt: Prüfen Sie die Erhöhungserklärung auf genau die Punkte, an denen sie regelmäßig scheitert – fehlende Ankündigung, fehlende Aufschlüsselung, kein erkennbarer Abzug für Instandhaltung, kein Abzug für Fördermittel, Überschreiten der Kappungsgrenze. Für eine individuelle Bewertung wenden Sie sich an eine Mietrechtsberatung, einen Mieterverein oder einen Rechtsanwalt; die hier dargestellte Systematik ersetzt das nicht.
